Правила оренди квартири

Не дивлячись на те, що для більшості відповідь на питання «як правильно зняти квартиру?» може здатися простою і очевидною, до процедури оренди житла і складання договору оренди варто ставитися серйозно. В іншому випадку орендар може виявитися в дуже неприємній ситуації, без грошей і квартири.
Згідно ст. 815 Цивільного кодексу України (далі по тексту - ЦКУ) наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в ньому, а також забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.
При складанні договору оренди, орендар зобов'язаний вказати в такому договорі особи, які будуть проживати з ним (ст. 816 ЦКУ). Але, якщо термін оренди квартири менше одного року, то вказувати таких співмешканців не обов'язково (ст. 821 ЦКУ).
Відносно оплати оренди житла, то розмір і порядок такої плати обов'язково вказується в договорі оренди. Якщо в договорі не зазначено термін оплати, то орендар зобов'язується оплачувати оренду щомісяця. Також не допускається одностороння зміна розміру орендної плати, якщо інше не передбачено договором (ст. 820 ЦКУ). Тому питання зміни орендної плати повинно чітко бути врегульовано в договорі.
Обов'язки щодо ремонту житла розподілені наступним чином:
• поточний ремонт зобов'язаний здійснювати орендар, а
• капітальний - орендодавець, якщо інше не передбачено договором (ст. 819 ЦКУ).
Наймач має переважне право на укладення договору оренди житла на новий строк у разі закінчення терміну оренди (ст. 822 ЦКУ).
Навіть, якщо орендодавець на сто відсотків довіряє своєму наймачеві, завжди є ризик пошкодження майна або самої квартири. Для зменшення таких ризиків орендодавцю варто застрахувати квартиру від пошкоджень майна, або, наприклад, від затоплення сусідів. Вартість такої страховки, в середньому, стартує від 100 гривень в рік. Але страхову компанію обов'язково необхідно повідомити про те, що квартира здається в оренду.
До побажання наймача прописатися в квартирі варто поставитися обережно. По-перше, поняття «прописка» давно вже втратило актуальність, оскільки в законодавстві України існує поняття «місце реєстрації». Місце реєстрації не дає жодного права власності на житло.
Але при реєстрації молодої сімейної пари, вони мають право без згоди орендодавця «прописати» в квартирі свою малолітню дитину. У такому випадку, якщо орендодавець побажає продати таку квартиру, то доведеться отримувати дозвіл на відчуження житла від органів опіки.
Важливим аспектом оренди квартири є порядок розірвання договору оренди та наступні правові наслідки. Правовим наслідком розірвання договору оренди житла є виселення наймача.
Згідно ч. 1 ст. 825 ЦКУ наймач має право в будь-який момент розірвати договір оренди, але за умови, якщо він попередить про це орендодавця за 3 місяці до виселення. Якщо ж орендар без попередження орендодавця звільнить квартиру, то останній має право вимагати компенсувати плату за проживання в квартирі за 3 місяці. Але вимагати таку виплату орендодавець має право, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.
Також договір може бути розірваний якщо квартира стала непридатною для проживання.
У свою чергу, орендодавець має право вимагати суд розірвати договір оренди в разі якщо:
• Наймач не оплачується орендні платежі протягом останніх 6 місяців. А при короткостроковій оренді (до 1 року) - при несплаті більше двох разів.
• Майно в квартирі, або сама квартира була зіпсована наймачем, або особами, з якими він проживає.
Не в судовому порядку орендодавець може розірвати договір оренди в разі необхідності використання житла для проживання самого орендодавця і членів його сім'ї (ч. 3 ст. 825 ЦКУ).
Орендар повинен бути попереджений про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.
Якщо наймач використовує квартиру не за призначенням або систематично порушує права та інтереси сусідів, орендодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.
Якщо ж такі порушення не будуть усунуті, то власник квартири може вимагати розірвати договір оренди.
Але бувають випадки, коли сторони мирно домовилися і хочуть швидко розірвати такий договір. В такому випадку, сторонам варто укласти додаткову угоду, якою вони можуть достроково розірвати договір оренди. У такій угоді необхідно передбачити пункт, яким сторони домовилися, що не мають один до одного претензій.
У договорі можна передбачити інший порядок розірвання договору. Наприклад, додати пункт, за яким орендодавець має право вимагати розірвати договір оренди «без пояснення причин», попередньо попередивши наймача за тиждень (або за інший період).
Якщо орендар відмовляється покидати квартиру, є як мінімум два способи вирішити цю проблему:
• звернутися до суду;
• звернутися в поліцію.
Від дня подачі позову в суд, до дня отримання рішення суду може пройти кілька місяців, або більше. Тому ефективніше буде спочатку звернутися в поліцію. Швидше за все недобросовісний наймач, побачивши наряд поліції, вирішить все-таки звільнити квартиру.
Як укласти договір оренди квартири?
В першу чергу варто відзначити, що згідно зі ст. 811 ЦК України договір оренди укладається у письмовій формі. Тобто, якщо договір оренди буде складено усно, то такий договір є недійсним і довести факт оренди буде неможливо. Тому ми настійно рекомендуємо укладати договір у письмовій формі, навіть якщо Ви здаєте, або орендуєте квартиру у родича.
Також письмовий договір оренди квартири допоможе врегулювати можливі суперечки сторін у майбутньому, наприклад, якщо сторони кожен по-своєму розуміє порядок оплати. В такому випадку, чітко прописаний такий порядок в договорі допоможе врегулювати розбіжності.
При оренді квартири на термін більше 3 років, договір повинен бути обов'язково нотаріально завірений (ст. 793 ЦКУ).
Далі в договорі необхідно вказати ідентифікаційні дані сторін. Для фізичних осіб (в тому числі і ФОП) це:
• прізвище ім'я по батькові;
• ідентифікаційний номер платника податків;
• серія та номер паспорта громадянина України, або іншого документа, що встановлює особу (вид на проживання, посвідчення біженця і т.д.) в разі якщо одна зі сторін іноземець;
• адреса реєстрації, і / або проживання сторін;
• номер банківського рахунку.
Для юридичних осіб:
• повна назва компанії;
• Код ЄДРПОУ;
• прізвище, ім'я, по батькові директора / представника компанії і на підставі чого діє (статут / довіреність);
• юридична адреса;
• номер банківського рахунку.
Також в договорі повинен бути передбачений предмет договору. За договором оренди квартири одна сторона - власник квартири (орендодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (орендареві) квартиру для проживання в ній на певний строк за плату.
Наступним пунктом необхідно вказати точну адресу квартири, її площу, і реєстраційний номер об'єкта нерухомості. Ці дані допоможуть чітко ідентифікувати квартиру, яка орендується.
Також істотними умовами договору оренди житла є:
• порядок оплати орендованого житла;
• термін оренди;
• обов'язки сторін;
• реквізити сторін.

Отримати юридичну консультацію або роз’яснення з правових питань також можна:

• зателефонувавши на безкоштовний номер системи надання безоплатної правової допомоги 0 800-213-103;
• поставивши питання в повідомленні на електронну адресу центру Ця електронна адреса захищена від спам-ботів. Вам потрібно увімкнути JavaScript, щоб побачити її.;
• поставивши запитання в месенджер фейсбук-сторінки системи БПД https://www.facebook.com/Kropyvnytskyi.1.Centre.BVPD/;
• написавши на електронну пошту найближчого місцевого центру (адреси можна дізнатися на сайті системи БПД https://www.legalaid.gov.ua/;
• скориставшись правничою вікіпедією WikiLegalAid https://wiki.legalaid.gov.ua;
• прочитавши правову консультацію на телеграм-каналі «Безоплатна правова допомога» https://t.me/ualegalaid.